通过了解何时买入和卖出来驾驭澳大利亚的房地产周期

　　

　　

　　长期以来，澳大利亚人一直被称为“痴迷于”房地产，不仅把它作为居住的地方，还把它作为创造财富的手段。这种痴迷驱使我们分析房地产市场的方方面面，从郊区到住宅类型，试图发现金矿。

　　但买入和卖出的合适时机呢?这能成为一笔成功的投资吗，还是说市场时机不重要?

　　有些人会说这无关紧要，但更重要的是内德投资者更清楚这一点。坦率地说，房地产买卖的时间肯定会影响其盈利能力，这都是由于房地产周期。那么它们是什么呢?

　　

　　什么是房地产周期?

　　澳大利亚房地产市场的周期由四个主要部分组成:繁荣、低迷、稳定和上升。

　　这些阶段反映了一段时间内房地产价格和市场活动的反复波动模式，它们在很大程度上受到外部经济因素的影响。

　　以利率活动为例。从2022年4月开始的最近一轮加息中可以看出，房地产价格在很大程度上受到融资成本和可用性(利率)的影响。当利率较低时，房价通常会上涨，而当利率上调时，即使只是暂时的，房价也会下跌。

　　影响房地产周期的其他因素包括经济状况、人口变化、政府政策和投资者情绪。

　　房地产周期的持续时间和强度各不相同，其时间很难准确预测。

　　了解房地产周期对于投资者、开发商和政策制定者做出明智的房地产投资和政策决策至关重要。那么，这些循环是如何工作的，这四个阶段是什么样子的呢?

　　繁荣阶段

　　这是房地产价格迅速攀升的阶段，通常是由于供应不足、需求旺盛和利率下降。当价格达到最高点时，就是市场的顶峰。

　　繁荣阶段的其他特征包括建筑活动增加、投资者兴趣增加、租金空置率低以及买家之间的竞争加剧。

　　繁荣阶段在上升之后，在衰退之前。这通常是房地产周期中最短的阶段，也是出售房屋最赚钱的时期，尤其是如果房子已经持有了好几年。

　　低迷期

　　房地产市场的低迷意味着房价正在下跌，这可能是由一系列因素造成的。

　　更广泛的经济因素往往会导致经济下滑，比如加息、经济放缓、全球经济不确定性和政府政策。

　　在经济低迷时期，会出现一系列迹象。房屋在市场上停留的时间更长，由于买家更加谨慎，销售活动放缓，折扣增加。

　　此外，市场经常看到房屋供过于求，这是由于前一个繁荣阶段的建筑活动加上买家情绪的放缓，导致房屋过剩。

　　稳定阶段

　　企稳阶段是指房地产价格在经历了低迷阶段的下跌后，开始趋于平稳或显示出温和增长的迹象。下降的速度放缓，随着供需平衡，市场出现了一种均衡的感觉。

　　随着市场状况的改善和买家信心的恢复，这一阶段为未来潜在的增长奠定了基础，最终将再次进入房地产周期的复苏和增长阶段。

　　上升阶段

　　在企稳阶段达到平衡后，市场信心恢复，需求增加，推高了房地产价格。

　　在需求增强的同时，供应限制变得更加明显，在经济低迷阶段，新建筑流量的减少有时会加剧供应限制。

　　买家和投资者对市场的稳定性和未来的增长前景更有信心，导致竞争和销售价格加剧。

　　然后循环又开始了。

　　

　　目前的阶段

　　澳大利亚房地产市场最近进入了一个上升阶段，在大流行期间出现了繁荣，然后是利率引发的低迷，低迷时间比最初预期的要短，也要弱。

　　经济复苏令许多经济学家和房地产专家感到意外，事实证明澳大利亚房价强劲，在利率仍在上调的情况下出现反弹。

　　在CoreLogic最近发布的一份报告中，住宅的价值占比上升到了8%最后一次是在过去的12个月。因此，可以肯定地说，我们正在经历一个上升阶段，由于利率仍未下降，我们可能还需要一段时间才能触及市场的顶部，进入另一个繁荣阶段。

　　

　　然而，值得注意的是，虽然更广泛的数据表明情况有所好转，但并非所有地区都遵循相同的房地产周期。当一个地区蓬勃发展时，另一个地区可能仍在稳定。

　　目前，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价远高于之前的峰值，但霍巴特和墨尔本的房价仍有回升的空间。在过去的12个月里，墨尔本的房价仅上涨了1.3%，而霍巴特的房价则停滞不前，为- 0.1%。

　　因此，了解如何使用当前和过去的数据来解读房地产周期，以确定一个地区是值得现在购买还是以后购买，以及是否应该出售现有房产，这一点非常重要。

　　为什么是我?理解房地产周期很重要吗?

　　当投资者对一个地区目前的房地产周期缺乏认识时，他们很容易做出不合时宜的决定，从而导致盈利潜力未被挖掘。

　　在经济低迷或企稳阶段出售股票，可能意味着接受比经济好转或繁荣阶段更低的价格。同样，在繁荣时期买房往往意味着在竞争加剧时支付更高的价格来获得一处房产。

　　除了显而易见的好处之外，还有其他好处。在低迷期或企稳期购房，可能意味着有更多的房产可供选择，也有更多的时间做出决定，而无需面对买家竞争的压力。房地产价格走软也可能意味着你要买一套符合你所有要求的房子。

　　不可否认，把握市场时机对你的投资结果起着重要作用。然而，市场上的时间可以说是最大的影响，房地产持有时间更长，至少经历一个(如果不是多个)房地产周期，是盈利能力的最大因素。