可服务性——它是什么，银行如何计算它？

　　

　　

　　您是否想知道您的服务能力是多少以及银行如何计算它?

　　嗯…如果你一直在为你的房屋或投资房产寻找贷款，我相信你会遇到“可服务性”这个词。

　　当你申请贷款时，你的银行会借给你的金额将取决于一些事情。

　　除了你的存款，他们还会看你的“服务能力”。

　　那么，可服务性意味着什么?为什么它如此重要?

　　广义上讲，可还款能力是指借款人根据贷款额、借款人的收入、支出和其他承诺来偿还贷款的能力。

　　这就产生了一个整体数字，称为偿债比率——借款人每月的债务支出占月收入的比例。

　　去年年底，有传言称要出台新的还款能力法，这可能意味着潜在借款人可以获得更多资金。

　　掌握如何计算可服务性的基本知识可以帮助人们理解，并在必要时重新计算他们的财务状况，为获得贷款购买自住或投资房产做准备。

　　那么，适用性是如何计算的呢?

　　

　　在确定你偿还住房贷款的能力时，银行会用你的税后收入减去开支和其他负债，比如信用卡债务或其他贷款所欠的钱。

　　银行还会为你的住房贷款利率增加一个缓冲，以应对未来的利率上涨。

　　在2019年7月之前，贷款人将使用至少7%的最低利率。

　　但随着利率不断下降，这一比例被认为是不必要的高，并被修正，以更好地反映当前的利率环境。

　　现在，贷款人被建议在贷款利率上增加至少2.5%的保证金，以评估你的还款能力。

　　这意味着，如果你申请了50万美元的贷款，年利率为2.5%，你将被评估以更高的利率(约5%)偿还同样贷款的能力。

　　你的贷款人会看你的收入，包括固定工资、加班费、轮班津贴、奖金和佣金。

　　在某些行业，如警察、消防和护理，加班费是收入的一个组成部分，并按服务能力全额计算。

　　与此同时，对于其他职业，使用的是加班费的减少比例。

　　在这些情况下，贷款人承认借款人实际上已经获得了所有的加班费，但在计算服务能力时只会使用减少的金额，因为不能保证借款人在相同的市场水平或就业条件发生变化时仍能继续获得加班费。

　　如果申请人有第二份工作，则该工作的收入只有在连续工作至少一年的情况下才会被考虑。

　　贷款机构在计算可用性时考虑投资物业的租金收入。

　　然而，大多数银行只会使用租金收入的75%。

　　这样做的理由是，拥有租赁物业有相关的成本，如维护费、管理费和租户搬出时的重新出租费。

　　如果投资性房产以每月$1,200.00的价格出租，则该租金收入的75%(可用于可服务性)为$900.00。

　　然而，有少数贷方的信用政策将使用租金的80%，90%甚至100%。

　　

　　

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　　等式的另一边是负债。

　　现有债务或潜在债务(通过已经到位的信用卡或信用额度)将降低能够为新贷款借入的金额。

　　在信用卡的情况下，大多数贷款人将计算最低还款义务的2.5 - 3.0%的批准信贷限额。

　　这适用于有欠款甚至是零余额的情况。

　　这样做的理由是，信用可以在任何时候访问到它的极限。

　　例如，如果账户有15,000美元的限额，那么每月3%的最低还款将是450美元。

　　1.5万美元的限额将使住房贷款的进一步借款能力减少约6万美元。

　　考虑到信用卡对新贷款申请的重大影响，建议将信用额度降低到绝对最低限度，并取消未使用的卡，以提高借款能力。

　　类似地，信贷额度也会被视为已完全透支，即使实际情况并非如此。

　　此外，承诺偿还汽车贷款、个人贷款、HECS和租金将影响住房贷款的借贷能力。

　　一个人或一对夫妇受抚养人的数目也可能影响贷款申请，因为抚养子女或照顾其他受抚养人涉及财务承诺。

　　通常情况下，每个受抚养人将减少4万至6万美元的借款额度。

　　

　　虽然许多房地产投资者获得税收优惠，如果他们的贷款负扣税，一些贷款机构不会考虑这一点时，计算服务能力。

　　在计算新贷款的偿还额时，贷方会在可变利率上加上一个保证金，从而得出所谓的“评估利率”。

　　换句话说，银行想知道，如果利率达到7.5%或8%，你是否有能力偿还债务。

　　更糟糕的是，他们还会以更高的利率计算你的还款，就像你有本金和利息贷款一样，即使你是只付利息的贷款。

　　现在你可以明白为什么现在更难获得贷款了——你可能有负担能力，但仍然达不到银行更严格的服务标准。

　　贷款人的服务能力计算器可以产生完全不同的结果，因此经验丰富的抵押贷款经纪人可以提供宝贵的帮助，帮助确定哪个贷款人最适合每个人的情况。

　　当我与Metropole的客户坐下来，帮助他们制定战略性的房地产计划，以确保他们的未来时，我总是让一位熟练的金融策略师来指导他们走出银行、金融和金钱的迷宫。