保险和财产税成本飙升是引发抵押贷款违约的最大风险

　　

　　一项最新调查显示，住房所有权的“隐性成本”，包括不断上涨的房产税和房主保险，是当前市场上抵押贷款违约率上升的最大风险因素。

　　Auction.com对违约服务领域的领导者进行的调查发现，在假设的100个风险因素中，受访者将37%的风险因素归为隐性成本，超过了其他任何因素。

　　消费者债务拖欠率上升了32%，紧随其后的是失业率上升了15%，商业抵押贷款违约率上升了10%，房价下跌了6%。

　　这一发现是在美国许多地区房主的保险成本飙升之际发布的。标准普尔全球市场情报公司(S&P Global Market Intelligence)的数据显示，从2018年到2023年，在全国范围内，这一数字增长了33.8%。

　　一些州甚至出现了更急剧的增长，德克萨斯州的保险费率在五年内跃升了60%。科罗拉多州、亚利桑那州和犹他州同期的增幅也超过了50%。

　　费城天普大学(Temple University)风险管理和保险副教授本杰明·科利尔(Benjamin Collier)说:“一个主要原因是气候风险，在过去几年里，飓风和强风暴等严重气候事件给保险公司造成了巨大损失。”“如果你看看过去几年里保险公司支付的理赔比收取的保费多的地方，就会发现有一半的州都是如此。”

　　

　　科利尔补充说，建筑成本的通胀是推高保险费的另一个因素，因为它提高了保险公司修理或更换房屋的成本。但他预测，在短期内，更高的保险成本将对近年来遭受更多风暴、洪水或野火的地区的抵押贷款违约产生最大影响。

　　科利尔说:“我的预期是，这些挑战在高风险地区将是最大的，因为这些高风险地区是我们看到保险价格上涨最快的地方。”“我还认为，对于这些地区的低收入家庭来说，这个问题可能更严重，因为他们的生活和工作往往接近他们可用预算的边缘。”

　　与此同时，房价飙升也导致一些地区的房产税负担增加。根据ATTOM Data Solutions的数据，去年美国单户住宅的平均税上涨了4.1%，至4,062美元，而2022年的平均税上涨了3%。

　　这一切都增加了房主每月的成本。Bankrate最近的一项研究发现，在美国拥有和维护一套独户住宅的隐性成本现在平均每年超过1.8万美元。(除了税费和保险，这个数字还包括维护和公用事业成本。)

　　除了抵押贷款，每月还要增加约1,500美元，比四年前增加26%。虽然新购房者应该能够为这些成本做出预算，但多年前购买房屋的房主可能会面临难以应付每月不断上升的成本负担的困境。

　　现在，在不良抵押贷款领域，贷款机构和其他机构似乎将这些不断上升的隐性成本视为拖欠率上升的主要风险因素。

　　Auction.com的调查是在4月份进行的，受访者包括银行、非银行机构、抵押贷款资产所有者和投资者、政府机构和政府支持的企业。

　　应该指出的是，以历史标准衡量，美国目前的止赎活动仍然非常低。根据ATTOM的数据，在2024年上半年，美国有177,431处房产申请止赎，包括违约通知、预定拍卖或银行收回。

　　这一数字比去年同期下降了4.4%，比2019年上半年下降了40%，此前COVID-19大流行的暂停大幅减少了止赎。

　　Auction.com市场经济副总裁达伦?布洛姆奎斯特表示:“鉴于目前违约率较低的环境，这一发现为未来可能引发更多违约的因素提供了早期预警，尤其是如果我们继续看到更多的自然灾害事件，进而给房屋保险费率带来更大的上行压力。”

　　他在给Realtor.com?的一封电子邮件中补充道:“值得注意的是，尽管隐藏的房屋所有权成本上升是违约率上升的最高风险因素，但我们的大多数抵押贷款服务调查受访者认为，在今年剩余时间里，止赎量只会小幅上升(不到5%)。”“因此，在低风险的环境中，这些不断上升的隐性购房成本代表着最高的风险。”

　　根据LendingTree的数据，目前美国每3100套房屋中只有1套因止赎而空置。

　　LendingTree高级经济学家雅各布?切尔表示:“丧失抵押品赎回权现象不常见的一个主要原因是，大多数房主的抵押贷款利率都低于5%，因此每月还款额非常可控。”

　　“最重要的是，在大衰退之后实施的严格的贷款标准有助于确保，即使他们的利率和付款很高，获得抵押贷款的人也不太可能违约，”Channel补充道。

　　然而，新的调查结果表明，如果止赎活动确实开始增加，它可能首先发生在保险等隐性成本上涨最快的地区。

　　布洛姆奎斯特指出，今年5月，在墨西哥湾沿岸、德克萨斯州和加州内陆的几个市场，止赎率超过了疫情前的水平，这些地区近年来遭受了风暴和野火的严重破坏。

　　这些市场包括休斯顿(占大流行前水平的135%)、加州河滨-圣贝纳迪诺(占93%)、坦帕-圣贝纳迪诺(占93%)。根据他使用ATTOM数据创建的地图，佛罗里达州彼得堡(100%)，佛罗里达州奥兰多(114%)和德克萨斯州圣安东尼奥(104%)。

　　他指出，这些市场都位于ATTOM数据中2018年至2023年保费涨幅排名前10位的州。这可能是巧合，也可能是不断上涨的保险费已经在某些地区引发了止赎率上升。

　　他说:“虽然现在就把这些点完全联系起来还为时过早，但我们确实看到，在许多保险成本一直在上升的主要市场，止赎案件的数量正在迅速增加。”

　　“如果没有更广泛的经济或房地产市场冲击，我们预计违约趋势将遵循不均衡的区域模式，”布洛姆奎斯特补充说。“拥有住房隐性成本较高且上升速度较快的市场，违约率可能会大幅上升。从最近的止赎数据来看，我们已经看到了这种情况可能会出现的一些迹象。”